Що далі буде з парком імені Тараса Шевченка: розвиватиметься його територія чи тихенько «животітиме»? Сьогодні це питання, поки, без відповідей. Договірні відносини між міською радою і приватною структурою ніяк не врегулюються вже який рік поспіль. Діючий договір нині не влаштовує орендодавця і законодавство, а пропоновані зміни до нього, не влаштовують орендаря. Стан центрального парку міста не влаштовує громаду. Остання, активно обурюється, а двоє перших ведуть перемовини як бути далі. Намагалися працювати робочою групою за участі представників обох сторін договору. Розпочали в 2019, а в результаті – «зайшли» в листування і судові позови та кожен залишився при своїй думці.
Те, що підписано пером, безрезультатно «рубати» навіть топором – це короткий опис ситуації з договором оренди Шевченківського парку. Спільної позиції щодо змін, сторони договору не знаходять, а судова практика демонструє захист тих умов договору, які зафіксованих на папері під підписами сторін. Так утворився глухий кут, в якому нині перебувають і відносини, і зелена окраса центральної частини міста. Щоправда, парк не «завис» через з’ясування стосунків, а живе своїм зеленим життям «дерев у клітці».
Розпорядженням міського голови від 18 червня 2019 року за №153 було створено робочу групу з проведення фактичного обліку майна, що знаходиться на території парку імені Тараса Шевченка, за адресою вул. Шевченка, 12-а.
До її складу ввійшли представники структурних підрозділів виконавчої влади міста, депутатського корпусу, засновників товариства, яке орендує парк. Завданнями робочої групи визначено: проведення фактичного обліку майна, яке знаходиться на території парку; визначення умов та ефективності його використання. З чималими перервами, та робоча група пропрацювала більше року: і майно проінвентаризували, і договірні відносини проаналізували, і перемовини із засновниками товариства-орендаря провели. Як результат роботи – договірні відносини треба змінювати (спонукає і чинне законодавство зокрема), комунальне майно і земля використовується неефективно: парк не розвивається, втрачає свій потенціал, частково об’єктово занепадає.
Договір
7 червня 2020 року сесія міської ради приймає рішення передати в оренду Повному товариству «Партнер» цілісний майновий комплекс заклад культури Шевченківський парк на умовах договору із збереженням профілю діяльності та затвердити сам договір. Відповідно рішенню, орендар бере у тимчасове платне користування цілісний майновий комплекс муніципальний заклад культури Шевченківський парк, далі об’єкт. Об’єкт що орендується являє собою парковий комплекс будівель, майданчиків, атракціонів, що стоять кожен окремо, з підсобними допоміжними спорудами, об’єктами, спільною територією, згідно акта прийому-передачі та експлуатації. Загальна ділянка 6,2 га за адресою вулиця Шевченка, 12. Договір оренди земельної ділянки нотаріально посвідчений, термін оренди - до 2048 та 2030 року. Вписаний у цей договір і перелік індивідуально визначених об’єктів, які передаються в оренду.
На території парку 15 земельних ділянок, і всі вони практично під об’єктами, що передані в оренду. В платній оренді окремі земельні ділянки загальною площею 1,2 га, а цілісний майновий комплекс на санітарному утриманні орендаря. Тож, де-юре за договором в оренді перебуває 6,2 га, а де-факто – 1,2 га.
Дещо незрозуміло, яким документом ідентифікується цілісний майновий комплекс, який і фігурує у договорі. Адже жодного рішення міської ради про його створення, визначення меж не знайдено. Єдиним документом, який взагалі фіксує його як поняття і як муніципальний об’єкт і є власне сам договір оренди, в який вписані окремі об’єкти і споруди, що знаходяться до його території.
Орендна плата сплачується орендарем лише за 5 місяців року: з 01 травня по 01 жовтня.
Відповідно до акту прийому-передачі, майно передане у занедбаному стані. На сьогоднішній день, є земельні ділянки на яких власне вже немає і самих об’єктів оренди. Деякі «розсипалися» від часу без належної експлуатації та утримання, як от стоянка для човнів, атракціон «Залізниця». А деяким, як то літній кінотеатр, допомогли бульдозером через протистояння орендаря і орендодавця.
Орендар, Повне товариство «Партнер», не вважає себе тим, хто занедбує міський парк. Прибирають, освітлюють, підтримують споруди, потроху вкладають у благоустрій. Все роблять в межах фінансових можливостей.
Як зауважила головний бухгалтер товариства «Дебет з кредитом сходиться» - все, що заробляють комерційною діяльністю у парку, іде на утримання орендованого майна. Заробітки малі, слабке й утримання. За документами, які передали в міську раду минулого року на ремонти і поліпшення орендованого майна витратили 150 тис. грн і наполягають, що ці витрати йшли в рахунок орендної плати. По договору – капітальний ремонт в рахунок орендної плати, а поточний і утримання – за кошти орендаря. Чому не працює повноцінно як парк культури? Тому що ініціативи щодо заходів, які раніше пропонувалися орендарем, міська влада ігнорувала: міські заходи проводилися де-інде, а парк простоював. Тож після такої «культурної співпраці» вже кілька років поспіль ніяких пропозицій і не продукується.
Щодо розвитку самого парка. Два роки тому, така ідея пішла в обговорення сторонами договору. Товариство навіть подало передпроєкну пропозицію по розвитку паркових локацій.
Щоб втілити пропозиції, треба було згодитися на знесення існуючих застарілих і морально, і фізично об’єктів і будівництво нових сучасних. Кошти вкладатиме саме товариство, проте виключна умова – нові об’єкти вже його власність, а не громади, як ото старі існуючі. На такі умови не пішли депутати міської ради, бо вбачили загрозу взагалі втратити парк як такий: під своєю власністю заберуть і землю, а в комунальній власності залишаться самі «стежки». Згоди не дійшли, варіантів не знайшли: мова про розвиток затихла.
Що пропонується змінювати і хто з чим незгодний
Робоча група аналізуючи і наявні документи, і реальний стан Шевченківського парку, дійшла висновку, що і використання парка в цілому, і об’єктів нерухомості на окремих земельних ділянках не є раціональним та ефектимним.
Проаналізувавши договір, фахівці юридичного відділу та управління комунальним майном і земельними ресурсами дійшли висновку – його треба змінювати. Цього потребує і нинішнє чинне законодавство й інтереси громади.
Земельні ділянки, які передані в оренду сьогодні вже сформовані відповідно до правил, мають кадастрові номери, зареєстровані у Державному реєстрі речових прав, як власність громади. Принциповим питанням стало питання орендної плати за ці ділянки. Згідно діючого договору, орендна плата сплачується за період року (з 01.05 по 01.10) за час роботи цілісного майнового комплексу. Це 5 місяців на рік. Податковий кодекс фіксує сплату орендної плати за земельну ділянку яка перебуває в оренді, як річну – тобто кошти мають сплачуватися впродовж всього року оренди, а не його частини.
Далі, згідно з чинним законодавством, всі дані про земельну ділянку яка орендується (нормативно-грошова оцінка, кадастровий номер, цільове призначення, площа) обов’язково мають бути внесені в договір.
Щодо раціональності використання об’єктів переданих в оренду, то деякі з них запропонували вилучити з переліку і повернути на утримання і обслуговування громади. По цій пропозиції дійшли згоди обидві сторони. «Партнер» згодився віддати об’єкти, які сам фактично не використовував: літню естраду, громадську вбиральню, стоянку для човнів, острівець на озері, атракціон «Залізниця», павільйон ігрових автоматів.
Ці зауваження і пропозиції до договору орендарю запропоновано усунути й втілити, шляхом внесення змін до нього. Зміни стосувалися строків сплати орендної плати, внесення всіх даних по земельних ділянках які орендуються ним, виключення з договірних відносин узгоджених об’єктів. Ці зміни в договір зафіксували в рішенні міської ради від 23 жовтня 2019 року за № 25-62/2019. Орендар рішення отримав, а своєї згоди на втілення змін не дає. ПТ «Партнер» проти внесення змін по сплаті орендної плати. А через це гальмується внесення змін і по іншим умовам. Не дійшовши згоди на зміни «полюбовно», міська рада наприкінці травня 2020 року, як орендодавець, подає позов до Господарського суду на примусове внесення означених змін і штрафні санкції по орендній платі. Нині суд зупинив розгляд цієї справи через позов поданий ПТ «Партнер» до Чернігівського окружного адміністративного суду про скасування рішення міської ради на внесення змін у діючий договір. Міська рада подала відповідно апеляційну скаргу до Північного апеляційного господарського суду.
Сформували ще один проєкт рішення міської ради про внесення змін у договір оренди цілісного майнового комплексу: ЦМК розформувати і майно викласти як окреме індивідуально визначене, осучаснити сам договір, зокрема виписати права та обов’язки згідно законодавчих вимог і норм. Відповідь другої сторони юристка виконавчого комітету назвала «грою в одні ворота»: залишити ЦМК у вигляді пооб’єктовому разом з прилеглою територією; всі інші зобов’язання за діючим договором, щодо утримання ЦМК – скасувати; сплату залишити сезонною. Комерційно-привабливі для орендаря об’єкти залишаються на старих умовах, а все непривабливе передається громаді назад. Суть - інтереси орендаря максимально без змін, а орендодавцю йти на поступки і позбавити від надмірних обов’язків орендаря. Відмовитися від оренди парку взагалі, ПТ «Партнер» не планує, навіть попри те, що цей напрямок свого бізнесу констатує як збитковий. Додали «азарту протистояння» і судові позови.
Висновок з майже річної ситуації перемовин
Робоча група свої завдання виконала. В ході роботи за одним столом таки вдалося досягти одного позитиву: на облік і обслуговування громади взято колишній спортивний комплекс «Металіст», розташований на території парку.
Дивно, але всі 20 років оренди ЦМК він використовувався ПТ «Партнер», проте не був внесений до переліку оренди, якось «загубився». Тепер він «повернутий у сім’ю»: взятий на облік комунального майна; балансоутримувачем визначений комунальний заклад «Спорт для всіх»; завершується процедура оформлення. Тепер утримування спортивної території та її розвиток – завдання комунальної структури і громади.
Свої висновки і пропозиції робоча група сформує у доповідну записку міському голові. Варіантів дій не багато: або зміни і доповнення у договір, узгоджені сторонами, або розірвання договору через суд. Як показує практика, судові тяжби тривалі в часі, а значить будуть згубними для самого парку. А відповідно до діючого договору, зміни в нього можна внести лише виклюсно за згодою сторін. Протистояння породжує стан, коли одна сторона не захоче витрачати кошти на розвиток, а інша не зможе це зробити через фінансову дисципліну.
Тож що далі?
Визначитися з цим тепер мають депутати міської ради: отримають всі документальні матеріали; слухатимуть сторони; прийматимуть рішення.
Сформовано за матеріалами робочої групи від 15 липня 2020р.
